Chuyên gia giải đáp việc có nên mua nhà chưa có sổ hồng để tiết kiệm gần 1 tỷ đồng

Độc giả đặt câu hỏi:

“Vợ chồng đang sống tại TP HCM có ngân sách khoảng 3 tỷ đồng dự tính mua căn hộ 55 m² khu đông để an cư. Nhiều dự án phù hợp nhưng giá chênh lên 3,8 tỷ, vượt khả năng.

Môi giới giới thiệu một căn 65 m² cùng khu, giá 2,7 tỷ, rẻ hơn gần 1,1 tỷ so với lựa chọn kia. Song, dự án đã bàn giao hơn 4 năm vẫn chưa được cấp sổ hồng do vướng pháp lý. Môi giới cho rằng ‘nhiều khả năng năm sau sẽ ra sổ’, vậy có nên mạo hiểm mua để tiết kiệm hay nên chọn căn đã có sổ để an tâm?”.

Chuyên gia trả lời:

Nếu mục đích là để ở, ưu tiên mua căn đã có sổ hồng. Sổ mang lại quyền sở hữu rõ ràng, thuận lợi vay ngân hàng, sang tên, chuyển nhượng. Và người mua có thể nhận nhà, ổn định cuộc sống hoặc cho thuê tạo thu nhập ngay. Ngược lại, mua nhà chưa có sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính, dù giá rẻ hơn đáng kể.

Tuy nhiên, nếu xem xét dưới góc độ đầu tư dài hạn, căn 65 m² giá 2,7 tỷ có lợi thế diện tích và mức giá khoảng 39 triệu/m², hấp dẫn so với thị trường. Nếu pháp lý được hoàn thiện, giá có thể tăng đáng kể. Diện tích rộng hơn cũng phù hợp nhu cầu gia đình. Song cần lưu ý, chưa ra sổ đồng nghĩa với khó vay ngân hàng, thanh khoản kém và có thể phát sinh chi phí hoặc thời gian chờ đợi rất dài.

Chuyên gia khuyên một số bước thẩm tra trước khi quyết định mua:

Tìm hiểu nguyên nhân chưa cấp sổ

Đây là vấn đề then chốt. Không nên chỉ nghe môi giới, bạn cần kiểm tra bằng nhiều nguồn. Các nguyên nhân phổ biến gồm: chủ đầu tư vi phạm xây dựng (xây vượt tầng, chuyển đổi công năng, tăng diện tích bán trái phép), chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuế, VAT), hoặc sổ đỏ tổng đang bị thế chấp tại ngân hàng.

Kiểm tra giấy tờ liên quan

Yêu cầu chủ đầu tư, bên bán cung cấp giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, văn bản xác nhận nghĩa vụ tài chính đã nộp hay chưa, và tình trạng sổ đỏ tổng (có đang thế chấp hay tranh chấp không). Đối chiếu phép xây dựng với hiện trạng công trình để phát hiện sai phạm.

Đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư

Nếu chủ đầu tư thiếu khả năng tài chính để giải chấp hoặc nộp nghĩa vụ, tiến trình cấp sổ có thể kéo dài. Hỏi rõ kế hoạch giải quyết, tiến độ khắc phục và lịch trình cụ thể bằng văn bản.

Trao đổi với cư dân và kiểm chứng thực tế

Trực tiếp nói chuyện với cư dân đang sống tại dự án để biết thực tế quản lý, mức độ hoàn thiện tiện ích, và những vấn đề pháp lý họ gặp phải.

Tham vấn ngân hàng về khả năng vay

Dù hiện bạn không có nhu cầu vay, hãy kiểm tra trước ngân hàng có cho vay trên hợp đồng mua bán hay không, tỷ lệ vay là bao nhiêu (thường căn hộ có sổ vay 70-80%, căn chưa có sổ tỷ lệ thấp hơn), cách định giá (theo hợp đồng hay theo thị trường) và lãi suất áp dụng.

Kiểm tra điều khoản thanh toán

Thông thường, căn chưa có sổ yêu cầu thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại (khoảng 5%) buộc phải nộp khi có sổ. Hỏi rõ bên bán đã thanh toán đến đâu, và bạn cần chuẩn bị ngân sách cho phần còn lại.

Đánh giá mức chênh và chấp nhận rủi ro

Lợi thế lớn nhất của căn chưa có sổ là mức giá rẻ, trong ví dụ này khoảng 29% (tương đương 1,1 tỷ). Đây là số tiền đáng kể, phù hợp ngân sách và có thể mang lại lợi nhuận nếu dự án ra sổ đúng hạn. Tuy nhiên, cần cân nhắc khả năng pháp lý phức tạp, khó chuyển nhượng và chi phí phát sinh.

Nguồn: https://sohuutritue.net.vn/chuyen-gia-giai-dap-viec-co-nen-mua-nha-chua-co-so-hong-de-tiet-kiem-gan-1-ty-dong-d326607.html